デューデリって知っていますか？④
カテゴリ： 不動産取引におけるQ&A
■ エンジニアリングレポートとは何か
これまでの不動産取引では、土地についての現状や権利関係などが重視され、建物の
物的構造は、どちらかといえば軽視されがちでした。例えば、不動産の売買に際して、
不動産仲介会社が作成して買主に説明する重要事項説明書でも、建物に関しては所在地、
種類、構造、建築時期などが記載されているにすぎませんでした。構造計算書の偽造や
アスベスト問題が騒がれたこともあり、最近ではこれらの項目についても重要事項として
記載することが義務付けられてましたが、詳細に調べようとするときには、これだけで
十分ということではありません。また、建物・設備の老朽化や今後どのくらいの
維持補修費が必要となるのかといった点に関しても、重要事項説明だけで把握することは
困難です。
一方、最近では不動産の買主・投資家に自己責任が求められるようになったため、売買の
前に土地だけ詳しく調べるだけでは足らず、建物についても客観的なデータで調査する
ことが必要とされています。そこで、建物を調査した結果をもれなくわかりやすい様式で
まとめたエンジニアリングレポートが求められることになったのです。
エンジニアリングレポートをチェックするときの主なポイントに、建物の修繕更新費用、
再調達減価、耐震性があります。地震リスク評価の指標として、ＰＭＬ
（想定される最大の損失）が使われ、目安としては１５％～２０％を上回ると耐震上
問題ありとされることがあります。ただし、評価機関によって数値に違いが
出てきますので、
評価期間の特質をよく見極めたうえで、この数値を活用することが必要です。